共有持分の買取専門
目次
実家を相続したあと、兄弟との共有名義のまま放置していませんか。
「売る予定もないし、今すぐ困っているわけでもない」「登記の手続きが面倒でそのままにしている」という方は少なくありません。10年以上前の相続であれば、なおさら手つかずになっているケースも多いでしょう。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、過去の相続も含めて「3年以内」に登記を行う必要が出てきました。期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
共有名義の不動産を放置したままだと、登記の手間や費用が増えるだけでなく、将来の売却や処分も難しくなります。
本記事では、相続登記の義務化がいつからいつまで適用されるのか、放置した場合の過料発生のリスクや費用の目安、そして共有名義のまま抱え続けるリスクを解説します。
さらに、兄弟と揉めることなく登記義務と不動産処分をまとめて進める方法についても紹介します。
この記事でわかること
- 相続登記義務の期限の起算点
- 過去の相続に適用される登記期限
- 登記義務違反となるまでの流れと過料の仕組み
- 共有持分の相続登記に必要な手続きと費用
- 共有名義を解消するための現実的な方法
目次
「過去の相続」も対象！相続登記の義務化はいつから・いつまで？
2024年（令和6年）4月1日の不動産登記法改正により、これまでは任意であった相続登記が義務になりました。この改正の背景には、誰が所有者か分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、公共事業や災害復旧の妨げになっているという社会問題があります。
最も重要なポイントは、改正前に発生した相続についても登記の義務が生じるという点です。ご自身のケースではいつまでに登記が必要なのかを、まず確認しておきましょう。
出典：東京法務局ホームページ
1-1. 基本ルール：不動産取得を知ってから「3年以内」
相続登記の期限は、「相続が発生した日」ではなく、自分が不動産を相続したと知った日から3年以内と定められています。
具体的には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に登記申請を行う必要があります。
期限の起算点となるのは、次の2つの両方を知った時です。
- 相続の開始を知った日（被相続人が亡くなったことを知った日）
- 自分が不動産（または持分）を取得したことを知った日（遺言書や遺産分割協議などで自分が権利を持つとわかった日）
これまでは「売却するときに名義を変えればよい」と考えるケースもありましたが、現在は相続して不動産を取得した段階で登記が必要になります。
1-2. 過去の未登記分は「2027年3月31日」がリミット
相続が終わってから長い年月が経っていても、名義変更をしていない不動産があれば今回の義務化の対象になります。
過去の相続については、2024年4月1日の制度開始から3年間の猶予が設けられており、2027年（令和9年）3月31日までに登記申請を行えば義務違反にはなりません。
2027年3月31日という期限は一見余裕があるように見えますが、手続きには一定の時間がかかります。相続登記では戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成が必要になり、共有者が多い場合や数次相続が発生している場合には、必要書類の確定だけでも時間を要します。
期限の直前になってから準備を始めても、登記申請が間に合わないおそれがあるため注意が必要です。
1-3. 遺産分割協議が終わった場合も別途登記が必要
よくある勘違いとして、「遺産分割協議書に実印を押したから、相続手続きは終わっている」と思ってしまうケースがあります。しかし、協議書を作成しただけでは登記簿上の名義は変わりません。
遺産分割協議によって不動産を取得することになった場合は、協議が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を行う必要があります。
「話し合いは終わっているから大丈夫」と考えず、登記簿上で名義が変更されているか確認しておきましょう。
相続登記の義務に違反した場合の過料
前章で見たように、相続登記には期限が設けられており、過去の相続分についても一定期間内に申請を行う必要があります。
では、この期限を過ぎても登記をしなかった場合には、どのような扱いになるのでしょうか。
ここでは、過料の内容と、実際に科されるまでの流れを確認していきます。
2-1. 理由なく放置した人には「10万円以下の過料」
相続登記の期限を過ぎても手続きをしないまま放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰ではないため前科はつきませんが、行政上の金銭的負担が生じます。
共有名義の場合に起こりやすいのが、「誰かが手続きを進めているだろうと思っていたら、実際には何も行われていなかった」というケースです。登記が行われていなければ、それぞれの相続人が義務違反と判断される可能性があります。
兄弟の誰かに任せきりにしていたり、話し合いが止まったままになっている場合は、知らないうちに期限を過ぎてしまうこともあるため注意が必要です。
2-2. 実際に過料が決まるまでの流れ
法律上、期限を過ぎた場合でも自動的に過料が決まるわけではありません。通常は次のような手続きを経て過料が判断されます。
- 登記官による把握と催告
法務局の登記官が相続登記が行われていないことを把握した場合、義務違反者に対して一定の期間を定め、登記申請を行うよう催告（通知）が行われます。 - 裁判所への通知
催告があったにもかかわらず正当な理由なく申請が行われない場合は、法務局から裁判所へ過料事件として通知されます。 - 過料の決定
通知を受けた裁判所が審理を行い、過料を科すかどうかを判断します。
このように、期限を過ぎたからといって直ちに過料が科されるわけではありません。ただし、催告が届いてから登記申請を進めようとしても、共有名義の不動産では相続人同士の調整や書類収集に時間がかかることもあります。
そのため、催告を待つのではなく、期限内に登記申請を行うことが重要です。
共有持分の相続登記はどうやる？具体的な手続きと費用
相続登記を行う場合、不動産が単独名義だったのか、すでに共有名義だったのかによって申請の内容が変わります。
ここでは、共有持分における登記の種類と費用の目安を見ていきましょう。
3-1. 登記の種類：「所有権移転」と「持分全部移転」
相続登記の申請方法は、亡くなった方がその不動産を単独で所有していたのか、それとも共有名義だったのかによって異なります。
亡くなった親が単独で所有していた不動産を相続する場合に行う登記です。
相続人が複数いる場合は、この登記によって不動産が兄弟などの共有名義になります。
もともと親と配偶者や兄弟などが共有名義だった不動産では、親が持っていた持分だけを相続することになります。この場合は「持分全部移転登記」として申請します。
申請書には「〇〇（被相続人）持分全部移転」と記載し、移転する持分割合や課税価格を正確に計算して記述する必要があります。
3-2. 手続きに必要な書類
相続登記では、被相続人や相続人の身分関係を証明する書類をそろえる必要があります。
主な必要書類は次のとおりです。
相続登記の必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
出典：法務局『相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等』
被相続人が転籍を繰り返している場合は複数の自治体から戸籍を取り寄せる必要があり、さらに共有者が多い不動産では相続人全員の印鑑証明書を集めなければなりません。書類をそろえるまでに時間がかかることもあるため、期限を見据えて早めに準備を始めておくことが大切です。
3-3. 登録免許税の計算方法と免税措置
相続登記では「登録免許税」という税金がかかります。税額は固定資産評価額を基準に計算され、基本の税率は固定資産評価額 × 0.4％です。
共有持分を相続する場合は、不動産全体の評価額ではなく、取得する持分の評価額に対して課税されます。計算式は次のとおりです。
たとえば、評価額3,000万円の土地について持分3分の1を相続する場合は、次のように計算します。
1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円（登録免許税）
なお、所有者不明土地問題への対策として、次の免税措置も設けられています（令和9年3月31日まで）。
- 相続により土地を取得した相続人が登記をしないまま死亡した場合の免税（数次相続の特例）
- 固定資産評価額が100万円以下の土地に係る免税
出典：法務局『相続登記の登録免許税の免税措置について』
なお、評価額が100万円以下の土地では登録免許税が免除されます。山林や原野など評価額の低い土地では、この特例の対象になることもあります。
3-4. 司法書士への依頼費用
共有持分の相続登記では、相続人全員の書類を集めたり、持分割合を整理したりする必要があり、手続きを自分で進めるのは簡単ではありません。そのため、実際には司法書士へ依頼して手続きを行うのが一般的です。
司法書士に依頼する場合、登録免許税などの実費に加えて、5万円～15万円程度の報酬がかかります。
自分で申請すれば報酬はかかりませんが、役所や法務局へ出向く手間や、書類不備による再提出の負担を考えると、司法書士に依頼するメリットは大きいでしょう。
相続登記をしても安心とは限らない｜共有名義のまま持つリスク
相続登記を済ませれば義務違反にはなりませんが、それで問題が解決するとは限りません。共有名義の不動産では、自分の持分があっても自由に扱えず、登記後も負担や制約が残ります。
そのため、登記を終えたあとに「このまま持ち続けるべきか」についても、改めて考え直す必要があります。
4-1. 登記しても不動産を自由に動かせるわけではない
共有名義の不動産では、自分の持分があっても単独の判断で不動産全体を動かすことができません。法律上、不動産全体を売却したり解体したりするには共有者全員の同意が必要で、賃貸やリフォームでも持分割合の過半数の同意が求められるためです。
相続登記を済ませても、共有者の意見がまとまらなければ売却や活用は進まず、不動産を手放すことも利用することもできないまま持ち続けることになります。せっかく費用と手間をかけて登記をしても、不動産の扱いが決まらず身動きが取れない状態になりやすいのが共有持分の難しいところです。
出典：e-Gov法令検索『民法251条』
4-2. 使っていなくても費用の負担は続く
使っていない不動産でも費用の負担が続く点も、共有名義のまま持ち続けるリスクの一つです。共有名義の不動産でも固定資産税や維持管理費は発生するほか、固定資産税には連帯納付義務があるため、法律上は共有者全員が支払い義務を負います。
つまり、実際に住んでいなくても税金や管理費の支払いは避けられず、不動産を利用していない共有者でも費用負担を求められる可能性があります。支払いを巡って共有者の間で認識が食い違うこともあり、誰がどこまで負担するのかを巡って話し合いが必要になるケースも少なくありません。
出典：e-Gov法令検索『民法253条』
4-3. 時間が経つほど権利関係が複雑になる
共有名義の不動産は、時間が経つほど権利関係が複雑になっていく点も大きなリスクです。共有状態をそのままにしておくと、共有者が亡くなるたびにその持分が配偶者や子へ相続され、持分が細かく分かれながら関係者が増えていきます。
関係者が増えると所在の確認や意向の把握が難しくなり、売却や活用の手続きを進めるだけでも大きな負担になります。将来処分しようとしても同意を取り付けられず、売却や解体の方針を決められないまま所有し続けることになりかねません。
そのため、共有名義の不動産を抱えている場合は、登記を済ませるだけでなく、その後どうするかまで含めて早めに考えておくことが大切です。
自分の共有持分だけ売却することも視野に
共有名義の不動産をめぐる問題は、時間が経っても自然に解決することはほとんどありません。
そのため、共有持分を持ち続けるのが難しい状況や、不動産の活用予定がない場合は、登記を済ませて様子を見るよりも、自分の持分だけ売却して共有関係から離れる方が現実的な解決策になることもあります。
5-1. 自分の共有持分だけなら単独で売却できる
自分の持分だけ売却することが共有名義の問題解決につながりやすいのは、他の共有者の動きを待たなくても、自分の判断で手続きを進められるためです。
「不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要」ということはすでに解説した通りですが、自分の共有持分だけであれば、自分一人の判断で売却できます。これは民法で認められている権利で、共有者の同意を得たり、連絡をとったりする必要もありません。
つまり、共有者と意見が合わない場合や連絡が取れない場合でも、他の共有者の対応に左右されずに共有関係から離れられるということです。
5-2. ただし共有持分は通常の売却方法では売りにくい
もっとも、共有持分は通常の不動産売却の方法では買い手が見つかりにくいのが実情です。不動産全体であれば一般の買主に売却できますが、持分だけを取得しても自由に使えるわけではないため、購入を希望する人は限られます。
例えば持分を取得しても単独で住み始めたり解体したりすることはできず、将来売却する場合も他の共有者の同意が必要になります。
このような制約があるため、不動産会社に相談しても持分だけでは取り扱えないと言われることも珍しくありません。
そのため、共有持分を売却する場合は、一般の買主を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法を検討する必要があります。
5-3. 専門の買取業者なら登記と売却をまとめて進められる
不動産の買取自体は多くの会社が行っていますが、共有持分のように権利関係が複雑な不動産では、専門の買取業者に依頼するのが近道です。
専門の買取業者に依頼すれば、提携している司法書士に相続登記の手続きや書類の準備をまとめて任せられます。自分で役所や法務局を回る必要がなく、共有者への連絡や調整も不要で、手続きの負担をほぼ丸ごと省けます。
「何代も前から登記を放置してしまっていて、相続登記の期限が気になる」
「共有者と折り合いが悪く、自分の持分をどうにかできずにいる」
こうした状況でも、登記の手続きから売却まで一度に進められるのが、共有持分専門業者に依頼する強みです。
まとめ：相続登記義務化は不動産の問題を見直すきっかけ
相続登記の義務化についてのまとめ
- 相続登記は2024年4月の法改正により義務化され、過去に発生した相続も対象になる
- 相続登記の期限は取得を知った日から3年以内、過去の相続は2027年3月31日までが期限となる
- 登記を放置すると催告を経て10万円以下の過料が科される可能性がある
- 共有持分の相続登記には書類収集や費用負担が必要で、手続きの負担が大きい
- 共有名義のまま持ち続けるリスクを避ける方法として持分売却も選択肢になる
相続登記の義務化は、これまで後回しにしてきた不動産の問題と向き合うきっかけです。「負担が増えた」と感じる方も多いかもしれませんが、長年気になっていた共有関係や使っていない不動産を整理するチャンスとも捉えられます。
「義務だからとりあえず登記しておこう」と安易に共有名義にする前に、一度立ち止まって考えてみてください。
- その不動産を将来使う予定があるか？
- 共有者全員と円滑に意思疎通ができているか？
- 登記費用や将来の税金を払い続けるメリットがあるか？
もし答えが「NO」であるなら、登記手続きとセットで売却（処分）を検討することは、経済的にも精神的にも理にかなった選択肢です。
共有持分の扱いに迷ったら、共有持分専門のラクウルにご相談ください。登記から売却まで、一緒に最適な方法を考えます。
「自分のケースでも売れるのか？」「費用はかからないか？」など、少しでも気になることがあれば、まずは無料査定をお気軽にご利用ください。現状の価値を知るだけでも、今後の判断の大きな助けになるはずです。
この記事のまとめQ&A
相続登記の義務化はいつからですか？過去の相続も対象になりますか？
2024年4月1日の不動産登記法改正により、相続登記が義務になりました。改正前に発生した相続についても登記の義務が生じるため、過去の相続で未登記の不動産も対象になります。
相続登記の期限はいつまでですか？起算点はどこですか？
相続登記の期限は「相続が発生した日」ではなく、自分が不動産を相続したと知った日から3年以内です。具体的には「相続の開始を知った日（被相続人が亡くなったことを知った日）」と「自分が不動産（または持分）を取得したことを知った日（遺言書や遺産分割協議などで権利を持つとわかった日）」の両方を知った時点が起算点となります。なお、過去の相続については制度開始（2024年4月1日）から3年間の猶予があり、2027年3月31日までに登記申請を行えば義務違反にはなりません。
相続登記を期限までにしないとどうなりますか？過料はすぐ科されますか？
相続登記の期限を過ぎても正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし期限を過ぎたからといって直ちに過料が決まるわけではなく、一般的には①登記官が未登記を把握して一定期間を定めて申請を求める催告（通知）を行い、②催告があっても申請がない場合に法務局から裁判所へ過料事件として通知され、③裁判所が審理して過料を科すか判断する、という流れで進みます。
共有持分の相続登記はどう進めますか？登記の種類や必要書類は？
相続登記は、亡くなった方が単独名義か共有名義かで申請内容が異なります。単独所有の不動産を相続する場合は「所有権移転登記」で、相続人が複数ならこの登記により兄弟などの共有名義になります。もともと共有名義の不動産で亡くなった方の持分だけを相続する場合は「持分全部移転登記」として申請し、申請書に「〇〇（被相続人）持分全部移転」と記載して移転する持分割合や課税価格を計算して記述します。主な必要書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票、相続人全員の現在の戸籍謄本、不動産を取得する人の住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書などです。
相続登記の費用はどれくらいかかりますか？共有持分の登録免許税の計算方法は？
相続登記では登録免許税がかかり、基本の税率は「固定資産評価額×0.4％」です。共有持分を相続する場合は、不動産全体の評価額ではなく取得する持分の評価額に課税され、「不動産全体の評価額×持分割合×0.4％」で計算します。例として、評価額3,000万円の土地の持分1/3を相続する場合は、課税標準額1,000万円となり登録免許税は4万円です。また免税措置として、相続で土地を取得した相続人が登記をしないまま死亡した場合の免税（数次相続の特例）と、固定資産評価額が100万円以下の土地に係る免税があり、いずれも令和9年3月31日までとされています。司法書士に依頼する場合は、登録免許税などの実費に加えて5万円～15万円程度の報酬がかかるとされています。
