相続で兄弟と共有名義になった実家や土地を、「そろそろ自分の持分だけでも手放したい」と思いながら、税金や手続きの不安で動けずにいませんか。

共有持分を売却すると、譲渡所得税・住民税だけでなく、印紙税や登録免許税、場合によっては贈与税や不動産取得税まで関わってきます。

本記事では、「最終的にいくら手元に残るのか」をイメージできるように、共有持分の売却でかかる主な税金と、その仕組みをわかりやすく解説します。

 

この記事でわかること

• 共有持分を売却したときに関わる主な税金の種類
• 譲渡所得税・住民税の計算方法と税率
• 印紙税・登録免許税など「売買時の固定コスト」の考え方
• 名義をまとめるための贈与・持分放棄で発生し得る税金リスク
• 専門買取業者に共有持分を売却する場合のメリット・デメリットと判断軸

 

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共有名義の不動産売却でかかる主な税金

共有名義の不動産を売却するとき、「どんな税金が発生し得るのか」をざっくり把握しておくだけでも、不安はかなり減ります。まずは、売主としてあなたに関係する主な税金を、一覧で整理しておきましょう。

譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）・住民税

1つ目は、不動産を売って利益が出たときにかかる税金です。この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、売却代金から、その物件を取得したときの費用（取得費）や売却のために払った費用（仲介手数料など）を差し引いて計算します。

譲渡所得がプラスになった場合、その金額に対して国に納める所得税・復興特別所得税と、あとから住所地の市区町村に納める住民税がかかります。

印紙税

2つ目は、売買契約書にかかる印紙税です。不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があり、その印紙代が印紙税として国に納められます。印紙税の金額は、契約書に記載された金額の区分ごとに定められています。

登録免許税・司法書士報酬

3つ目は、登記のときにかかる登録免許税と司法書士報酬です。売却に伴い、名義を買主に変える所有権移転登記や、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記を行います。

この登記に対して登録免許税がかかり、その申請を司法書士に依頼する場合は報酬も必要になります。

【売却】譲渡所得税・印紙税・登録免許税の計算方法

共有持分を実際に売る場面では、「最終的に手元にいくら残るのか」を知るために、売却に直結する税金の額を押さえておくことが大切です。

ここでは、譲渡所得税・住民税／印紙税／登録免許税の税額について、順番に具体的なイメージをつかんでいきましょう。

譲渡所得税・住民税：持分ごとに計算する

共有名義の不動産を売ったときの中心的な税金が、譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）と住民税です。本記事では、所得税（復興特別所得税を含む）を便宜上「譲渡所得税」と呼び、住民税とは分けて説明します。

譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）と住民税は、以下の考え方で計算します。

税率は、売却時点での不動産の保有期間によって変動します。

共有持分のみを売る場合も計算方法は同じで、自分の持分の売却代金（譲渡価額）からその持分を取得したときの費用（取得費）と売却のために払った費用（譲渡費用）を差し引いて「持分の譲渡所得」を計算します。

そして持分の譲渡所得がプラスであれば、その金額に対して所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。

さらに、マイホームとして使っていた不動産を売った場合は、「3,000万円の特別控除」が使えるケースもあります。これは不動産全体で共有する枠ではなく、所有者1人につき最大3,000万円まで差し引ける仕組みです。共有名義でも、居住要件などを満たしていれば、各共有者が自分の譲渡所得からその分を控除できます。

なお、譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）は、売却した翌年2月16日〜3月15日の間に行う確定申告で自分で計算・納付します。住民税は、その申告内容をもとに、翌年6月頃からお住まいの市区町村から納付書や給与天引きで徴収される流れです。

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印紙税：契約金額に応じた定額負担

印紙税は、契約書を作成する際にかかる税金です。不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があり、その印紙代が印紙税として国に納められます。

土地や建物の売買契約書については、令和9年3月31日までに作成される場合に対して軽減税率が適用されます。税額は以下の通りです。

不動産売買では、売主・買主がそれぞれ原本を1通ずつ持つ形で契約書を2通作ることが多く、自分が保管する契約書に貼る印紙分は自分で負担するのが一般的です。

共有名義かどうかで税額が変わるわけではなく、「1通の契約書にいくらと書いてあるか」で税額が決まる、定額のコストだと考えておくとイメージしやすいと思います。

なお、売買契約書を電子契約で作成する場合は、紙の契約書に貼る収入印紙が不要となり、印紙税の負担自体が発生しません。

登録免許税：ローンがあるときだけ売主負担が発生しやすい

登録免許税は、登記のときにかかる税金です。不動産を売却するときに動く登記はいくつかありますが、売主として特に意識したいのは「抵当権抹消登記」にかかる部分です。

売買の場面で関係する代表的な登記は次の2つです。

一般的には、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主が負担する契約がほとんどです。一方、売主に住宅ローンなどの抵当権が付いている場合、抵当権を外す登記については、売主側が登録免許税を負担するのがよくあるパターンです。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円と定められています。

たとえば、土地1筆と建物1棟に同じ抵当権が付いているなら、1,000円×2件で2,000円というイメージです。共有名義かどうかにかかわらず、「抹消する不動産の個数×1,000円」というルール自体は変わりません。

また、登記申請は多くの方が司法書士に依頼します。その場合は、

がセットでかかります。

売主として意識しておきたい登録免許税まわりのコストは、基本的に「抵当権抹消登記にかかる登録免許税＋司法書士報酬」だと押さえておくといいでしょう。

【贈与・放棄】持分を「まとめてから売る」場合は別に税金がかかる

共有名義を解消してから売ったほうが「手続きが楽そう」に見えるかもしれませんが、その途中の動きに対して、売却とは別の税金がかかることがあります。

無償・低額で持分を集約すると「贈与」や「みなし譲渡」に

共有名義を整理するために、「まず兄弟の誰か1人に名義を集めてから売ろう」と考える方は少なくありません。ただ、このルートを選ぶと、売却とは別に贈与税や譲渡所得税が余計に発生するおそれがあります。

無償で持分を渡した場合、税務上は「贈与をした・受けた」と判断されます。贈与とみなされると、受け取った側には贈与税がかかります。贈与税には、1年間あたり110万円までの基礎控除があり、これを超えた部分が課税対象になります。

例えば、評価額2,000万円の不動産を兄弟で1/2ずつ共有していて、兄が自分の持分（評価1,000万円）をタダで弟に譲ったとします。この場合、弟は1,000万円の贈与を受けたとみなされ、基礎控除110万円を差し引いた890万円が贈与税の課税対象です。贈与税の速算表を当てはめると、税額は以下のようになります。

また、「安く売ったことにしておけばいいのでは？」という考え方も注意が必要です。持分を時価と比べて明らかに低い価格で譲渡したと判断されると、その価格は税務上認められず、「本来の時価で売却したもの」とみなして譲渡所得税が課税されることがあります。

つまり、「まとめてから売る」ために無償や極端な低額で動かすと、渡す側にも受け取る側にも別々に税金が立ち上がる可能性が高く、結果的にトータルの負担が重くなりがちです。

「持分放棄」はタダでは消えない：他の共有者に贈与税＋不動産取得税

「自分の持分はいらないから放棄してしまえば楽なのでは？」と思う方もいますが、ここにも税金の落とし穴があります。

持分を放棄すると、その持分は他の共有者に所有権を移転することになります。つまり、放棄というのは所有権が自体がなくなるのではなく、「他の共有者が対価なしで財産を受け取った＝贈与を受けた」とみなされるのです。

さらに、持分を取得した側には不動産取得税もかかります。不動産取得税は、「取得した不動産の価格（課税標準額）×税率」で計算され、税率は原則4％（住宅や土地については令和9年3月31日まで3％）です。

たとえば、税務上の評価額が1,000万円の持分を放棄によって受け取った場合、

といった形で、贈与税＋不動産取得税を合わせると、数十万〜数百万円規模の負担になり得ます。「タダでもらった」「放棄しただけ」と考えていると、受け取った側に思わぬ税金がのしかかるので、名義を整理する前に必ず税理士など専門家に相談した方が安心です。

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【専門業者への売却】共有持分専門の買取業者を使った場合の税務上の扱いと注意点

共有持分だけを専門業者に買い取ってもらう場合でも、税金の考え方自体は基本的に通常の売却と変わりません。ただし、売却価格や手取りのバランスは、一般的な売買とは少し異なります。

本章では、買取を利用した場合の税務上の扱いと、税金と手取りのバランスをどう見ればよいかを解説します。

専門業者に売却の違いは売却条件と利益の大きさ

共有持分を専門業者に売る場合も、税金の計算方法は同じです。売却代金がそのまま譲渡価額となり、そこから取得費や譲渡費用を差し引いて算出した譲渡所得に対して、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。

専門業者に売却することで変わるのは、「売却条件」と「売却益の大きさ」です。

専門業者に売る場合、売却価格は通常の売却方法と比較して下がることが多いです。売却価格が相場より低めになれば、その分譲渡所得は小さく（場合によってはゼロに）なり、譲渡所得税・住民税の負担も小さくなります。

一方で、「税金が減る＝手取りが増える」というわけではなく、売値そのものが低くなる分、受け取れる現金も少なくなると考えるのが自然です。

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専門業者に売った場合の「税金」と「手取り」のバランスをどう見るか

共有持分を専門業者に売るかどうかで迷うとき、多くの方が引っかかるのは「安くなるのは分かっているけど、それでも早く手放せるならアリなのか」という点だと思います。

買取を利用するか判断するときは、税金だけでなく、売却価格と最終的な手取り、そして手放すまでにかかる手間や時間をまとめてみる必要があります。

上記で触れたとおり、専門業者による買取で譲渡所得や税金が減ったからといって、必ずしも手残りが多くなるとは限りません。一方で、共有者と話し合いを続けたり、売却活動を進めたりする必要がなく、固定資産税や管理トラブルから早く抜けられるという点は、通常の売却方法にはないメリットです。

どちらが得かは、税金だけでは決まりません。

といった要素も含めて、「少しでも安く今スパッと終わらせる」か「時間をかけてでも通常売却で最大限の手残りを狙うか」を決めていくといいでしょう。

まとめ：売却か買取かの判断は、売却価格と税金のバランスを知ってから

共有持分を売却するときは、譲渡所得税・住民税をはじめとした、さまざまな税金が関わります。どの売却方法を選ぶにしても、「どのくらい税金がかかるか」と「いくら手元に残るか」をセットで見ることが大切です。

「いくら手元に残るか」を見極める一歩は、計算式を覚えることではなく、まず実際の買取価格と税負担をセットで把握することから始まります。

ラクウルでは、共有持分・税金の取り扱い・売却方法の比較に関するご相談に特化した窓口を設けております。査定だけのご利用、情報収集だけのご相談も歓迎しております。もちろん、ご相談いただいたからといって売却を急かすことはありません。

手残り額を比較したうえで判断したい、贈与や放棄との違いを整理したい、といった個別のご事情がある方も、どうぞお気軽にご相談ください。