親が認知症になり、施設入所をきっかけに空き家になった実家や、介護費用の工面のために現金化を急ぎたい不動産を、売る・貸すことを考え始めたとき、壁になりやすいのが名義の問題です。特に親と共有名義になっている場合、本人の意思確認ができないとして不動産会社に断られるケースは少なくありません。

本記事では、認知症の親と共有名義の不動産を抱えたときに取りうる手段を、制度の仕組みや費用・注意点も含めて解説します。

記事の最後には、ご自身の状況に合った手段を選ぶためのチェックリストもご用意していますので、あわせて参考にしてみてください。

 

この記事でわかること

• 認知症の親と共有名義の不動産がある場合に取れる3つの手段
• 家族信託・成年後見制度・共有持分売却、それぞれの仕組みと注意点
• 親の認知症の進行度や家計の状況によって、どの手段が適しているか
• なぜ認知症の親がいると不動産の売却・賃貸が難しくなるのか
• 自分の状況に合った手段を選ぶための判断基準

 

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【選択肢1】判断能力がまだあるなら：民事信託（家族信託）

親御さんが認知症になり、共有名義の不動産が思うように売れない・貸せないという状況に対応するには、主に以下の3つの手段があります。

1. 民事信託（家族信託）を利用する
2. 成年後見制度を利用する
3. ご自身の共有持分のみを売却する

どの手段を選ぶべきかは、「親御さんの認知症がどの程度進行しているか」や「現在、資金面でどれくらい切迫しているか」など、ご自身の状況によって大きく変わります。

まずは、親御さんにまだ判断能力が残っている時期にのみ選択できる「民事信託（家族信託）」から解説します。

1-1. 不動産の管理・処分権限を子に託す

家族信託とは、親（委託者）がまだ判断能力のあるうちに、不動産の管理・処分権限を子など信頼できる家族（受託者）に託す契約です。この契約を結んでおけば、仮に後から親の認知症が進行しても、子の権限だけで売却や賃貸の判断ができるため、将来起こりうる「不動産凍結」をあらかじめ防ぐことができます。

手続きの際は、口約束や自作の書面だけでは後々トラブルの原因になりかねないため、公証役場で「公正証書」として正式に契約書を作成するのが一般的です。あわせて、法務局で不動産の名義を子へ形式的に移す「信託登記（変更登記）」も行います。

契約内容の設計から登記手続きまで専門的な知識が必要となるため、書類をゼロから自分で用意するのではなく、司法書士や弁護士といった専門家に依頼して進めることをおすすめします。

1-2. 重度の認知症では認められない

一方で、家族信託はあくまで「契約」であるため、契約時点で親に契約内容やその結果を正しく理解できる意思能力があることが大前提となります。そのため、すでに認知症が進行しており、契約内容を理解できない場合は、この手段は使えません。

日によって症状に波がある「まだら認知症」の状態であっても、契約時には公証人による意思確認が行われるため、少しでも判断能力に疑義があれば手続きを進めることはできません。

また、契約書の作成から登記手続きまで専門的な知識が必要なため、司法書士や弁護士への依頼費用として数十万円単位のコストがかかります。受託者（子）による不正を防ぐために信託監督人を置くケースもあり、契約後の管理体制についても事前に考えておく必要があります。

【選択肢2】判断能力を失っているなら：成年後見制度

家族信託が間に合わず、すでに親御さんの判断能力が失われている場合に検討できる方法です。手続きには数ヶ月かかりますが、不動産全体の売却を目指せます。

2-1. 成年後見人を立てることで不動産の売却が可能になる

「成年後見人」とは、認知症などで判断能力が低下した本人に代わって財産を管理し、契約などの法律行為をサポートする人のことです。

不動産の売買においては、後見人が売主本人の代理として売却契約に署名・捺印できるため、親御さん本人の意思確認が取れない状況でも売却手続きを進められます。

後見人の選任には、親族などが家庭裁判所に「後見開始の申立て」を行う必要があります。その後、医師の診断書などの必要書類を収集・提出したうえで、家庭裁判所での面談や審理を経て後見人が選任されるという流れです。

なお、選任にかかる期間は、家庭裁判所に申し立てをしてから数週間～2カ月程度が目安です。また、選任された後、実際に不動産の売買契約を結べるようになるまでには、通常3〜6ヶ月程度の時間を要する点も考慮しましょう。

2-2. 成年後見制度の利用前に知っておきたい注意点

成年後見制度は、共有者が認知症という状況で有効な手段である一方、注意すべき点もあります。

2-2-1. 後見人の選任と費用

まず、申立てをした家族が必ず後見人に選ばれるわけではないという点です。

特に、不動産の売却や賃貸借契約の締結といった大きな財産の処分・管理が関わる場合は、家庭裁判所が本人の利益を守る必要があるため、弁護士や司法書士などの専門職が後見人に選任されることも少なくありません。

専門職が選任された場合は、月額2万円〜6万円程度の報酬を後見人に支払う必要があります。報酬は親が亡くなるまで継続するのが原則で、後見が長期に及ぶほど負担は大きくなります。

2-2-2. 売却と資産の使い方の制限

また、不動産を売却するために後見人を立てた場合でも、選任後すぐに、自由に売れるわけではありません。

親が住んでいた家を処分するには家庭裁判所の許可が別途必要です。そもそも成年後見制度は、判断能力が低下した本人の財産や生活を守るための仕組みであり、後見人もその役割に沿って動かなければなりません。そのため、不動産の売却についても、「本人の生活や介護のために必要か」という観点が重視されます。

たとえば、売却代金を親の介護費用や医療費、今後の生活費に充てるといった事情は認められやすい一方で、「子世帯の住み替え費用にしたい」「空き家の管理が大変だから早く手放したい」といった家族側の都合だけでは、許可が下りにくい可能性があります。

また、仮に売却が実現したとしても、得られた代金はあくまで親の財産として裁判所の管理下に置かれます。当初の申請理由以外の用途に充てようとする場合は改めて承認が必要になるなど、自由に動かせるお金にはなりません。

後見人を立てれば売却の可能性は開けますが、すべてが家族の判断で動かせるわけではない点は理解しておきましょう。

【選択肢3】家計が切迫しているなら：共有持分売却

介護費用や医療費などで家計に不安がある場合や、他の共有者と話し合いができない場合に、有力な選択肢となるのが、ご自身の共有持分のみを売却する方法です。

3-1. 自分の持分だけなら現金化できる

共有名義の不動産を売却しようとしたとき、共有者の協力が得られないという理由から、売却をあきらめてしまう方も少なくありません。

しかし実は、民法上、不動産に設定された名義のうち、所有者自身の持分であれば本人の意思だけで売却可能と定められています。つまり、親御さんが認知症で通常の不動産売却ができない状況であっても、あなたの持分だけであれば現金化できるということです。

先に解説した通り、成年後見制度を利用すると後見人の選任だけでも数ヶ月の期間が必要になります。その点、持分のみの売却であれば、自分の意思だけで動き出せるため、「すぐにでもまとまった資金を確保したい」というときに有効なのです。

なお、権利関係が複雑な不動産は一般の不動産会社では取扱自体を断られることも少なくありません。その場合、司法書士や弁護士と提携している共有持分専門の買取業者を利用するといいでしょう。

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3-2. 将来の共有関係が複雑になるリスクがある

ただし、自分の持分を売却すると、買い取った専門業者が親の新たな共有者になります。親御さんが存命のあいだは、認知症で意思表示が難しい親と業者が共有者になるため、不動産全体を売却したり活用したりすることは引き続き難しいままです。

さらに、親御さんが亡くなって相続が発生すると、相続人は業者とのあいだで持分の買い戻しや、不動産全体の売却に向けた調整を進めなければなりません。

今の資金負担を軽くできる方法ではありますが、不動産の問題そのものがなくなるわけではないのです。

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認知症の親との共有不動産、なぜ「売却・賃貸」が難しいのか

ここまで解決策を見てきましたが、そもそもなぜ親が認知症になると、不動産の売却や賃貸が難しくなるのでしょうか。背景にある法律上の理由を押さえておきましょう。

4-1. 意思能力がない状態での契約は「無効」になる

不動産の売買や賃貸などの法律行為には、当事者がその内容と結果を正しく理解できる「意思能力」があることが前提です。認知症により判断能力を欠いた状態で行われた契約は法律上無効とされており、仮に契約を進めたとしても、後から他の親族に「契約当時に意思能力がなかった」と無効を主張されるリスクが残ります。

また、不動産の売却には司法書士による売主の本人確認・意思確認が必要です。売却の際、司法書士が売主本人と面談を行い、売却の意思や理由を説明できるかどうかを確認します。そこで意思能力がないと判断された場合、司法書士は登記手続きを進めることができないため、契約書があっても売却は成立しないのです。

4-2. 賃貸に出す場合も共有者の同意が必要

売却が難しいなら賃貸で収益化をと考える方も多いですが、共有名義の不動産を新たに賃貸に出すには共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。親と子で2分の1ずつ共有している場合、どちらか一方では過半数に届かず、親の意思確認ができない状況では賃貸借契約を有効に結ぶこと自体が難しくなります。

仮に賃貸に出せたとしても、それで問題が解決するとは限りません。いったん入居者が入ると、今度は「やっぱり売りたい」と思ってもすぐには動けなくなります。先述の通り、共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要であり、認知症の共有者がいると同意を得る手段がないためです。

また、契約更新や条件変更、退去後の扱いなど、その後の意思決定が必要な場面でも、認知症の共有者がいると対応が複雑になります。つまり、過半数の同意で「貸すこと」はできても、その後不動産をどうするかという問題は残り続けるというのが実情なのです。

【比較表】どの手段を選ぶべき？状況別・3つの選択肢の判断基準

ここまで3つの手段を見てきましたが、どの手段が最善かは、親御さんの認知症の進行度や家計の状況、将来の親族関係への影響など、それぞれの事情によって異なります。

以下の判断基準を参考に、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

どの手段も、それぞれに制約とリスクがあります。「自分のケースではどれが使えるのか」の判断は、権利関係や法律の知識が必要になるため、一人で結論を出そうとせず、まず専門家に現状を話してみることが、最初の一歩です。

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まとめ：共有不動産のお悩みは専門の不動産会社へご相談を

親が認知症になり、共有名義の不動産が思うように処分できない状況は、多くの家族が実際に直面している問題です。ですが、法律の制約によって手続きが前に進まない場合でも、状況に応じた解決策は存在します。

認知症の親がいる状態での不動産の処分は権利関係が複雑になりやすく、一般の不動産会社では対応が難しいケースも少なくありません。【ラクウル】は共有持分を専門とする買取業者です。司法書士とも連携しているため、共有持分の買取だけでなく、家族信託や成年後見制度も含めた選択肢の中から、お客様の状況に合わせた進め方をご提案します。

「いきなり売却を決断するのは不安」「どの選択肢が自分に合っているのか知りたい」という段階でも、一人で抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。