連絡が取れない共有者がいると不動産全体は売却できない理由

そもそも、なぜ共有者の1人と連絡が取れないだけで、不動産全体の売却が前に進まなくなってしまうのでしょうか。その背景には、共有不動産の取り扱いに関する法的なルールがあります。

共有名義の不動産全体を売却するためには、必ず共有者全員の同意を得なければなりません。民法第251条において、共有不動産の売却や建て替えといった行為は「変更（処分）行為」にあたり、これを行うには共有者全員の合意が必要であると明確に定められているためです。

つまり、ご自身を含めた他の共有者が売却に賛成していても、1人でも連絡が取れない人がいれば、全員の同意が揃っていないとみなされます。売買契約に必要な同意を証明できない以上、不動産全体を一般市場で売却する手続きは進められなくなってしまうのです。

共有状態をそのまま放置して生じる3つのリスク

売却の手続きが前に進まないからといって、共有状態のまま放置しておくことはおすすめできません。何も手を打たないまま時間が経つほど、状況は静かに、しかし確実に悪化していくからです。

大きく分けると、①固定資産税の立て替え負担、②空き家の老朽化による税額の増加、③相続による権利関係のさらなる複雑化、という3つのリスクが積み重なっていきます。それぞれ具体的に見ていきましょう。

2-1. 固定資産税の「連帯納付義務」と全額立て替えの負担

まず、目に見えてのしかかってくるのが固定資産税の問題です。

共有名義の不動産にかかる固定資産税は、共有者全員が連帯して納付する義務を負います。これは「自分の持分に応じた分だけ払えばよい」という制度ではありません。1人が行方不明で払えない状態であっても、他の共有者の義務はなくならず、連絡が取れる側が代表して全額を立て替え続けなければならないのです。

もし「自分の分は払っているから」と立て替えを断り、滞納が続いた場合、給与や預貯金など個人の財産が差し押さえの対象になる可能性があります。

連絡が取れない相手の分まで、実質的にあなたが責任を負い続ける構造になっている点は、あらかじめ知っておく必要があります。

2-2. 老朽化による「特定空家」指定と固定資産税の増額リスク

固定資産税の負担に加え、建物の老朽化という問題も同時に進んでいきます。建物の修繕や解体にも共有者全員の同意が必要なため、連絡が取れない以上、適切な管理ができないまま空き家の老朽化だけが進んでいくからです。

さらに、放置が続いて倒壊の恐れがあるなどと判断されると、行政から「特定空家等」に指定される可能性があります。この指定を受けると、これまで適用されていた固定資産税の住宅用地特例、つまり税額を最大6分の1に抑えてきた優遇措置が外れてしまいます。

管理ができない状態が続くほど、こうした税負担の増加につながるリスクも高まっていくのです。

2.3 相続の発生による権利関係の複雑化と次世代への「負動産」化

さらに長期化した場合、共有者の誰かに相続が発生したとき、問題は次の世代へと引き継がれます。

亡くなった方の持分は配偶者や子どもたちに相続されるため、相続が起こるたびに権利が枝分かれし、共有者の数が増えていきます。共有者が数十人規模にまで増えると、全員と連絡を取って意見をまとめることは事実上困難です。

つまり、売ることも活用することもできないまま、固定資産税と管理の負担だけが残った状態で、子どもや孫の世代に引き継がれていく可能性があります。今は自分一人の問題であっても、手を打たないまま時間が経つほど、将来巻き込まれる人の数も増えていくということです。

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連絡が取れない共有名義から抜け出す4つの方法

他の共有者と連絡が取れず、話し合いすらできない状況であっても、共有状態から抜け出す法的な手段や解決策は存在します。

裁判所を通じて不動産全体を整理する方法から、自分の持分だけを手放して共有関係から離れる方法まで、4つの手段を具体的な仕組みや注意点とあわせて解説します。

3-1. 不在者財産管理人を選任して売却や遺産分割を進める

共有者が行方不明で容易に戻る見込みがない場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。これは、行方不明者（不在者）の代わりに財産を管理・保護する人を裁判所に決めてもらう制度です。

相続で共有名義になったケースでは、そもそも遺産分割協議が完了していないことも少なくありません。不在者財産管理人を選任し、家庭裁判所から「権限外行為許可」を得ることで、管理人が不在者に代わって遺産分割協議や不動産全体の売却手続きに参加できるようになります。

ただし、不在者財産管理人はあくまで「不在者の利益を守る立場」であり、申し立てた側の意向に沿って動いてくれるわけではない点に注意が必要です。また、申し立てには戸籍収集などの手間がかかるうえ、管理人の報酬などに充てるための予納金として数十万円を裁判所に納めるよう求められるケースもあります。

3-2. 裁判所の新制度で所在不明共有者の持分を処理する

2023年の民法等の改正により、所在がわからない共有者がいる場合の新しい解決手段が新設されました。それが「所在等不明共有者持分譲渡権限付与」と「所在等不明共有者持分取得」の制度です。

前者は、不明者以外の共有者全員が持分を譲渡することを条件に、不明者の持分も含めて不動産全体を第三者に売却できる制度です。共有者が自分と不明者の2人だけで、すでに買い手が見つかっているような場面では使いやすい手続きといえます。

後者は、他の共有者が不明者の持分を取得し、共有関係を整理するための制度です。将来的に自分の単独名義に近づけたい場合などに使われます。

ただし、どちらの制度も、不明者の持分に見合う金額を供託するための資金や、不動産価格を示す資料の準備が必要です。なお、その持分が相続で受け継がれた不動産に含まれている場合は、すぐには使えず、一定の年数が経っていることが条件になります。

3-3. 共有物分割請求で共有状態の解消を求める

買い手が決まっておらず、他の共有者と話し合いもできない場合には、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こし、強制的に共有状態の解消を求めることができます。

裁判所が不動産の状況などを考慮して分割方法を決定しますが、「換価分割」という判決が下された場合、不動産は競売にかけられ、売却代金を共有者で分けることになります。競売は通常の市場より価格が低くなる傾向があるため、手元に残る金額が想定を下回るリスクがある点には注意が必要です。

また、相手が行方不明のまま訴訟手続きを進めることはできないため、事前に不在者財産管理人の選任など、他の法的手続きとの組み合わせが前提となります。

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3-4. 自分の共有持分だけを売却する

裁判所を通さず、最もスピーディーに動けるのが、ご自身の共有持分だけを売却する方法です。法律上、自分の持分については他の共有者の同意や事前の連絡なしに単独で処分できるため、全員の協力を待つ必要がなく、申し立て手続きにかかる時間や費用も不要です。

一方で、共有持分のみでは不動産全体を自由に使えないことから、一般市場では買い手を見つけにくく、価格も下がりやすい点はデメリットです。

ただし、共有持分を専門に取り扱う買取業者を利用すれば、最短数日での現金化も可能であり、共有関係から生じるストレスや固定資産税の負担から早期に抜け出せる点が、最大のメリットといえます。

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あなたの状況で現実的なのはどれ？解決策の選び方

前章で解説したように、連絡が取れない共有名義から抜け出す方法には、大きく分けて「裁判所を通じた手続き」と「自分だけで持分を売却する方法」の2つの方向性があります。

では、ご自身の状況において、どの方法を選ぶのが最も現実的なのでしょうか。判断の基準となるのは「時間と費用をかけてでも不動産全体をどうにかしたいか」それとも「多少手元に残るお金が減っても、今すぐ面倒な負担から解放されたいか」という点です。それぞれの選び方のポイントを整理します。

4-1. 「不動産全体の売却や名義整理」を目指したい場合

時間と費用をかけてでも不動産全体を整理したい場合は、裁判所の手続きを利用して不動産全体の売却や単独名義化を目指す方法が向いています。

ただし、前章で紹介した3つの手続きは、それぞれ使える場面が異なります。遺産分割協議がまだ済んでいない場合はまず不在者財産管理人の選任が必要になります。すでに買い手が決まっている場合は所在等不明共有者の新制度、買い手がおらず共有状態そのものを解消したい場合は共有物分割請求が選択肢となりますが、いずれも不在者財産管理人の選任が前提になるケースがあります。

そして、どの手続きを選ぶ場合でも、解決までに半年〜1年以上かかるのが一般的です。裁判所に納める予納金・供託金（数十万円）や弁護士費用といった初期費用も相応の額になるため、費用対効果を踏まえたうえで判断することが大切です。

4-2. すぐに負担から離れたいなら「自分の持分だけを売る」のが現実的

一方で、「裁判所の手続きは面倒」「金額より早さを優先したい」「とにかく固定資産税の立て替えや管理の責任から解放されたい」という場合は、ご自身の共有持分だけを売却することをおすすめします。

持分のみの売却では、不動産全体を市場で売る場合と比べて手元に入る金額は下がります。しかし、裁判所への申し立てや相手との交渉といった手間をかけずに、共有関係から抜け出せる点は大きなメリットです。

まとめ：共有名義の悩み、あなたの状況に合った解決方法があります

共有者が行方不明になっている不動産は、放置しても問題が自然に解決することはありません。時間が経つほど権利関係は複雑になり、固定資産税の負担や老朽化のリスクも積み重なっていきます。将来的に子どもたちにトラブルを引き継がせないためにも、早めに動くことが大切です。

裁判所の手続きにハードルを感じる場合や、とにかく早く今の状況から抜け出したい場合は、自分の判断だけで動ける「共有持分の売却」も十分に有効な方法です。

「自分の場合はどうすればいいのか分からない」と迷っているなら、まずは専門家に状況を話してみるところから始めてみてください。

共有持分買取専門の【ラクウル】では、複雑な事情を抱えた共有不動産のご相談を無料で承っています。無理に買取をすすめることはありませんので、「まず話を聞いてみたい」「どんな選択肢があるか知りたい」といった段階でも構いません。

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