親から相続した実家を、ご兄弟との方針が決まらないまま空き家にしていないでしょうか。売るか貸すか、誰かが住むか、話し合いが進まないうちに何件も経ってしまうケースはよくあります。

しかし、どうするか決まらないまま時間が経つ間も、修繕費や税金といった負担は、管理に関わっていない共有者に対しても発生します。さらに放置すると、場合によっては税負担の急増や強制解体の費用負担など、当初は想定していなかった出費まで全員に降りかかる可能性もあります。

本記事では、共有名義の空き家を放置することで起きる問題と、共有名義のままでは処分や活用を決められない理由を整理したうえで、共有関係を解消方法を解説します。

 

この記事でわかること

• 共有名義の空き家を放置することで起きる4つの問題
• 共有者一人でできる「保存行為」の範囲と管理費用の精算方法
• 共有名義の不動産で意思決定が進まない理由と、二次相続による状況悪化のメカニズム
• 共有関係を解消して名義を一本化するための3つの方法
• 自己の持分のみを売却して共有関係から抜ける方法

 

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共有名義の空き家を放置することで起きる4つの問題

実家を共有名義のまま空き家にしておくことは、単に活用できていないというだけでは済みません。放置している期間が長くなるほど、所有者にかかる負担は重くなっていきます。

ここでは、空き家を放置することで起きる4つの問題を解説します。

1-1. 建物の物理的な損耗による修繕コストの増加

建物は居住者が不在になると急速に傷み始めます。日常的な通風や通水が止まり、湿気が溜まることで、カビや木材の腐食、シロアリ被害が進行していきます。

建物の損耗が進むと、将来的に再利用しようとした際や、売却に向けて修繕しようとした際に、想定外の修繕コストがかかります。修繕費が将来の売却額を上回り、「直すより売る方が安い」状態に陥っているケースも珍しくありません。

かといって、修繕しないまま売れば建物の状態を理由に査定額が下がります。結局、修繕してから売っても、修繕しないで売っても、所有者が受け取れる金額は減ってしまうのです。

1-2. 建物の劣化による資産価値の低下

不動産取引において、建物の劣化や損傷の程度は評価を大きく左右する要素です。雨漏りや外壁の破損が放置された空き家は、建物としての耐用年数を早期に消費したと判断され、建物の価値はゼロと評価されるケースも少なくありません。

さらに、腐食やシロアリ被害が建物の構造部分にまで及んでいる場合は、建物を解体しなければならない状態です。いざ土地と建物を売却しようとしても、建物を解体しなければ土地を活用できない状況であれば、全体の売却額から建物解体費用がそのまま差し引かれます。

解体するほど劣化していなくても、定期的な修繕や点検が行われていない物件は、買い主側が隠れた不具合を予見できず警戒するため、リスク回避の観点からさらなる価格の減額を求められる可能性も否定できません。

1-3. 管理不全空家等への指定による固定資産税の増加

空き家の劣化が進み、適切な管理がされていないと自治体に判断された場合、「管理不全空家等」に指定される可能性があります。

管理不全空家等への指定後、自治体からの助言や指導に応じず勧告を受けた段階で、固定資産税を最大6分の1に減額する「住宅用地の特例」の適用対象がはずれます。その結果、翌年以降の土地の固定資産税は実質的に最大約6倍にまで膨らみ、管理に関わっていない共有者にも、持分割合に応じてその負担が及びます。

さらに状態が悪化し、倒壊の危険がある「特定空家等」に指定された後、自治体の改善命令にも従わない場合は、50万円以下の過料が科されるほか、行政代執行によって強制的に家屋が解体される可能性もあります。解体にかかる数百万円規模の費用は、共有者全員に対して強制徴収の対象です。

1-4. 建物の倒壊などによる損害賠償責任

老朽化した空き家から屋根材が飛散したり、外壁が崩壊するなどして通行人や隣人に被害を与えてしまった場合、所有者は「土地工作物責任」という法律上のルールに基づいて、損害賠償責任を負うことになります。

土地工作物責任は、建物の保存に欠陥があったことで他人に損害を与えた場合、過失の有無を問わず賠償の義務を負うというものです。共有名義の不動産では、共有者全員が連帯して賠償義務を負わなければならず、「自分は現地から離れていて管理に関与していない」という事情は考慮されません。

空き家を維持するために単独で管理の範囲と費用負担

前章で解説したようなリスクを避けるためにも、空き家には定期的な管理が必要です。しかし、他の共有者が非協力的な場合、自分だけでどこまで手をつけてよいのか、そして誰が費用を負担するのかが問題になります。

ここでは、共有者が単独で行える行為の範囲と、費用負担のルールについて解説します。

2-1. 共有者一人でも実施可能な「保存行為」

共有名義の不動産の場合、現状を維持するための最低限の処置である「保存行為」については、他の共有者の同意を得ることなく、各共有者が単独の判断で行うことが認められています。

具体的には、雨漏りの応急処置や、現状維持の軽微な修繕などがこの保存行為に該当します。草刈りや窓開けによる換気、不法投棄されたごみの撤去といった日常的な維持管理も、不動産の現状を保つための行為として単独で実施することが可能です。

そのため、共有者間での話し合いがまとまっていない段階であっても、近隣トラブルや自治体からの行政指導を回避するために必要な処置であれば、ご自身の判断のみで対応できます。

2-2. 立て替えた管理費用の償還請求と連帯納税義務

前項のような建物の維持管理を単独で行った場合、かかった費用はご自身が全額負担しなければならないというわけではありません。

2-2-1. 共有者に対しては「償還請求」が可能

民法上、各共有者はその持分割合に応じて、共有物の管理に関する費用（修繕費や固定資産税など）を負担する義務があると定められています。

そのため、特定の共有者が費用を全額立替えて支払った場合は、必要かつ相当と認められる範囲で、他の共有者に対して負担分を請求できます。

2-2-2. 税金に関しては「連帯納税義務」がある

一方で、管理費用のうち固定資産税などの税金に関しては、共有者全員が連帯納税義務を負う点には注意が必要です。

連帯納税義務とは、各共有者が自身の持分割合に関係なく、税金全額の納付責任を負うというものです。代表者に一括で納税通知が届くケースが多いものの、「自分の負担割合に相当する税金だけを役所に払えばよい」というわけではなく、他の共有者が未払いの場合は、その未払い分まで他の共有者に対して請求が及ぶ可能性があります。

役所からの督促や差し押さえまで発展させるわけにはいかないため、結局は協力的な共有者が一旦全額を立て替えて納税し、後から他の共有者に請求するという対応を取らざるをえないというのが実情です。

2-3. 共有名義の空き家を単独で管理するには限界がある

このように、雨漏りの修繕や草刈りといった建物の維持管理は単独でも進められる一方、費用面については他の共有者の協力なしに完結させることができません。

立て替えた費用を毎回回収し続ける手間や、非協力的な共有者がいる場合の精神的な負担は、空き家を所有している期間が長くなるほど積み重なっていきます。

一人で抱え込み続けるには限界があり、空き家の問題を根本的に解決するためには、共有関係そのものを見直す必要があるということです。

共有名義の空き家で意思決定が進まない理由

前章では、共有名義の空き家を維持するために、単独で行える範囲について解説しました。しかし、「自分の所有物でもあるのに、なぜ自由に売却したり解体したりできないのか」と疑問に思われるかもしれません。

それは、共有名義の不動産には他の共有者の権利も存在するため、一人の判断によって他の共有者が損失を受けることがないよう、民法によって行為の範囲が定められていることが理由です。

3-1. 解体・売却の意思決定を阻む「全員同意」の原則

共有名義の不動産では、どのような行為をするかによって、同意が必要な共有者の割合が変わります。

先述した軽微な修繕といった「管理行為」であれば、同意する共有者の持分の合計が過半数となることで決定できます。しかし、不動産全体の売却や建物の解体といった、不動産の性質や形状を変えるような「変更行為（売却・解体など）」を行うには、共有者全員の同意が必要です。

したがって、空き家を解体または売却しようとしても、共有者のうち一人でも現状維持を主張して反対したり、連絡が途絶えて同意が得られなかったりすれば、手続きを進めることはできません。

3-2. 二次相続で共有者が増えると合意が取りづらくなる

全員の同意が得られないからといって、共有状態のまま空き家を放置することは避けるべきです。なぜなら、時間が経つほど持分が細分化し、合意形成がさらに難しくなっていくためです。

実家をどうするかが決まらないうちに現在の共有者の誰かが死亡すると、その人の持分は配偶者や子どもなどの次世代へ相続（二次相続・数次相続）されます。二次相続が発生すると持分はさらに細分化され、共有者の人数が増えていきます。

共有者の数が増えるということは、全員から同意を得ることがより困難になるということです。疎遠な親族や面識のない人が新しい共有者になった場合、連絡をとることすらままならなくなる可能性も出てきます。

共有者の数が増えるほど、合意形成のハードルは上がっていきます。そのため、状況が悪化する前に、早めに共有状態を解消する方向で動き出すことが重要です。

将来的のトラブルを防ぐための共有関係解消法

共有状態が複雑化して不動産を動かせなくなる前に、強調したい文章共有関係そのものを解消し、権利関係を整理することが最も確実な対策です。

ここでは、ご自身が主導して不動産の管理や売却を進めらるよう名義を一本化する方法に加え、それが難しい場合にご自身の持分のみを売却して管理責任から離脱する方法まで、状況に応じた4つのアプローチを解説します。

4-1. 共有者間での持分譲渡による名義の一本化

特定の共有者が、他の共有者の持分を買い取るか、あるいは無償で譲り受けることで、不動産の所有権を一人に集約し「単独名義」に変更する方法です。

単独名義になれば、空き家の修繕や解体、不動産全体の売却といった意思決定をすべて一人で行えるようになり、管理不全の状態を根本から解決できます。また、二次相続によって権利が細分化していくリスクを防ぐことも可能です。

ただし、持分の売買を成立させるには、買い取る側に購入の意思と資金力があることが前提となります。また、無償で持分を譲る「贈与」の場合や、時価とかけ離れた価格で売買した場合には、持分を受け取った側に贈与税が課税される可能性があるため注意が必要です。

4-2. 裁判所による共有物分割請求

共有者同士での話し合いがまとまらない、あるいは連絡が取れず名義の整理ができない場合に、裁判所へ「共有物分割請求訴訟」を提起して法的に解決を求める方法です。

裁判所の判決には法的拘束力があるため、相手が同意していなくても強制的に共有関係を解消できます。判決で命じられる分割方法には、以下の3つがあります。

共有物分割請求は、確実に名義を整理できる一方で、以下のようなデメリットもあります。

4-3. 管理費用が1年以上支払われない場合の持分取得

特定の共有者が、固定資産税や空き家の維持管理費用を長期間負担し続けている場合に検討できる法的な手段です。

先述の通り、各共有者は持分に応じて管理費用を負担する義務があります。一方、特定の共有者が費用を全額立て替えて支払い、他の共有者へ負担分を請求したにもかかわらず、相手が1年以上支払いに応じない場合、立て替えた共有者は相当の対価を支払うことで、未払いとなっている相手の持分を取得できることが認められています。

ただし、相手が持分取得に応じない場合は、調停や訴訟を通じて最終的に裁判所の判断により権利関係が確定します。裁判所に認めてもらうためには「いつ請求し、そこから1年以上経過しているか」を証明する客観的な事実が求められるため、内容証明郵便などを利用して、催告した記録を証拠として確実に残しておくことが重要です。

4-4. 自己の共有持分のみを第三者へ譲渡する

名義を一本化するための話し合いが成立せず、訴訟にかかる時間や費用も避けたい場合、最終的な選択肢となるのが「ご自身の共有持分のみを第三者へ売却する」方法です。

民法上、所有者は自分の財産を自由に処分できるとされているため、自分の共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく単独で売却できます。

ご自身の持分を売却して共有者から外れることで、毎年の固定資産税の連帯納付義務から解放され、草刈りや修繕の手配、共有者との連絡に時間を取られることもなくなります。売却後に建物の倒壊などで損害賠償責任が発生した場合も、責任を問われる立場から外れます（ただし、売却前に原因がある責任については残る可能性があります）。

そして何より、共有状態を解消できないまま延々と話し合いを続ける状態から、ご自身の判断で抜け出せる点が、この方法の最大の利点です。

ただし、共有持分のみを一般の個人が購入することはほぼありません。実際にご自身の持分を売却するには、共有持分の取扱に精通した専門業者へ売却するのが近道です。

まとめ：共有名義の空き家問題は共有持分専門業者にご相談を

共有名義の空き家は、放置している間も固定資産税や管理の負担が発生し続けます。建物の維持管理は単独でも対応できますが、費用面では他の協力者の協力者が欠かせず、自分一人でできる範囲には限界があります。

まずは共有者間で話し合い、持分譲渡や買取によって名義を一本化することを目指しましょう。それでも話し合いがまとまらず、訴訟による解決も避けたい場合には、ご自身の持分のみを専門業者へ売却する方法が現実的な選択肢となります。

ラクウルでは、共有名義の空き家・話し合いが進まないケース・固定資産税や管理負担に関するご相談に特化した窓口を設けております。査定だけのご利用、情報収集だけのご相談も歓迎しております。もちろん、ご相談いただいたからといって売却を急かすことはありません。

共有者との話し合いが行き詰まっている、これ以上管理の負担を抱えたくない、といった個別のご事情がある方も、どうぞお気軽にご相談ください。