共有名義で家を購入する4つのメリット

夫婦で不動産を購入する際、共有名義を選ぶ最大の理由は資金面や税制面での優遇にあります。具体的にどのような経済的恩恵があるのか、単独名義の場合と比較しながら、4つのメリットを数字を交えて解説します。

なお、本章でご紹介しているシミュレーションは、実際の年収や扶養状況、住宅性能、借入限度額によって大きく変動するため、ご自身の状況に当てはめた目安としてご参照ください。

1-1. 単独年収の限界を超えて借入枠を広げられる

共有名義でローンを組むと、単独年収では届かない物件にも手が届くのが大きなメリットです。夫婦2人分の年収をもとに借入枠を計算できるため、単独名義より借入可能額を大きく引き上げられます。

夫年収500万円・妻年収300万円のケースで、契約形態ごとの借入可能額を比較すると以下のとおりです。

なお、このメリットを活かせるのはペアローンまたは連帯債務型を選んだ場合に限られます。連帯保証型では契約者本人のみが控除対象です。

1-3. 売却時の3,000万円特別控除を2人分使える

共有名義で不動産を所有していると、売却時の「3,000万円特別控除」を夫婦2人分使えるため、譲渡所得税を大きく軽減できます。

3,000万円特別控除は、マイホームを売却して利益（譲渡益）が出た場合に、共有者1人につき最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。夫婦共有なら最大6,000万円まで控除可能です。

譲渡益が4,000万円出た場合の譲渡所得税を、単独名義と共有名義で比較すると以下のとおりです。

上記の通り、単独名義と共有名義で約203万円の差額が生じます。

ただし、この特例は「居住中、または住まなくなってから3年経過する年の12月31日まで」に売却することが適用要件です。また、譲渡益が3,000万円以下の場合は単独名義でも全額控除できるため、共有名義のメリットが明確になるのは譲渡益が3,000万円を超えるケースに限られます。

1-4. 団信に夫婦2人で加入できる

ペアローンで共有名義にすると、夫婦それぞれが団体信用生命保険（団信）に加入できるため、どちらか一方に万一のことがあった際に、亡くなった方の借入残高分のローンが保険金によって完済されます。共働き家庭にとって、「もし片方に何かあったら、残された側だけで住宅ローンを払い続けられるのか」という不安への備えになります。

なお、通常の団信では「亡くなった側の借入残高のみがゼロになり、遺された側の借入分は残る」点には注意が必要です。共働きで一方の収入を失うと、残された側だけで自分の借入分を返済し続けることになります。

このリスクに備えたい場合は、夫婦のどちらか一方に万一のことがあった際に2人分の借入残高がまとめてゼロになる「連生団信」を扱う金融機関を検討する方法もあります。金利の上乗せが必要になるケースが多いものの、共働き家庭の備えとして有効です。

【状況別】共有名義は本当に得か？

前章で解説したように、共有名義には借入額を増やせる点や税制上の恩恵など、多くのメリットがあります。ただし、これらのメリットを活かせるかは、夫婦の収入バランスやライフプランによって変わるため、必ずしもすべての人に向いているわけではありません。

ここでは単独名義も含めた4つの選択肢を比較しながら、ご自身の状況にとってどの形態が適しているかの判断基準をお伝えします。

2-1. 共有名義と単独名義の比較表

夫婦で住宅ローンを組む方法は、大きく「単独名義」「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」の4つに分かれます。ペアローンと連帯債務型は夫婦それぞれが債務者となるため共有名義になるのが一般的で、連帯保証型は主債務者の単独名義となるケースが多いです（出資割合によっては共有名義にもできます）。

どの契約形態を選ぶかによって、借入枠や住宅ローン控除、団体信用生命保険（団信）の適用範囲が異なります。それぞれの違いを以下の表にまとめました。

2-2. 共有名義が向いている人／単独名義が向いている人

共有名義と単独名義のどちらを選ぶべきかは、夫婦の収入の安定性や将来のライフプランによって判断するのが一般的です。それぞれの形態がどのようなケースに適しているのかを整理します。

借入額が大きくなる場合や、契約形態の選択に迷う場合は、ファイナンシャルプランナーや金融機関の住宅ローン相談窓口に相談することをおすすめします。

2-3. 持分割合のズレによる「みなし贈与課税」に注意

共有名義を選択した場合に注意しなければならないのが、実際の「資金負担割合」と登記簿上の「持分割合」のズレによる贈与税の発生です。

不動産の持分は、本来は夫婦それぞれが出した資金の割合に応じて登記する必要があります。これを無視して実際の出資割合と異なる持分で登記すると、多く権利を得た側が「相手から差額分の贈与を受けた」とみなされ、贈与税が課税されます。

総額3,000万円の住宅を購入する際、夫が2,000万円、妻が1,000万円の資金を出したとします。しかし、登記をする際に「夫婦だから」と安易に持分を「1/2ずつ（1,500万円分ずつ）」にしてしまった場合を考えます。

この場合、妻は自分が実際に負担した金額（1,000万円）よりも、500万円分多く不動産の権利を取得したことになります。すると税務署からは、「夫から妻へ500万円分の財産が贈与された」とみなされてしまいます。

これを一般贈与財産として計算すると、以下のようになります。

結果として、妻に対して53万円の贈与税が課税されてしまいます。

贈与税は、「実際の出資額と持分割合のズレ」が指摘された場合に発生します。こうした事態を防ぐための確実な対策は、購入時に「住宅取得資金の出資割合」と完全に一致する持分割合で登記をすることです。

関連記事

共有持分を親族間売買する際の価格の決め方とみなし贈与を避ける重要ポイント

離婚時に共有名義がリスクとなる3つの理由

共有名義の住宅ローンは、一度組むと夫婦の関係や収入状況が変わっても簡単には解消できません。共有名義を選ぶかどうかを判断するときは、メリットや向き不向きだけでなく、将来起こりうるトラブルも理解しておく必要があります。

ここでは、離婚や収入減に直面したときに共有名義がリスクとなり得る3つの理由を解説します。

関連記事

離婚後のペアローン・連帯債務をそのままにすると何が起きる？4つのリスクと解消法

3-1. ローン名義の変更・単独化は原則不可

離婚を機に「夫が家に住み続けるから、妻をペアローン・連帯債務・連帯保証から外してほしい」と金融機関に申し出ても、原則として認められません。

金融機関はローン契約時に「夫婦2人の合算収入」を前提に返済能力を審査しているため、途中で一人の収入のみに切り替わると、債権を回収できなくなるリスクが高まるからです。

「夫婦で話し合って夫が支払うと決めたのだから金融機関も認めてくれるだろう」と考えがちですが、夫婦間の取り決めは金融機関が契約変更を認める理由にはなりません。3つの契約形態いずれも、ローン契約上の責任は離婚後も残り続けるため、相手側がローンを滞納した場合、自分にも返済請求が及びます。

3-2. 共有者の反対で売却できない

共有名義の家は、共有者の反対によって売却できなくなる可能性があります。共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要だからです。元配偶者が「愛着があるから売りたくない」「自分が住み続ける」と主張すれば、手続きを始めることもできません。

離婚時には、住宅ローンの残債や離婚後の住まいの希望、子どもの学区など、さまざまな事情が絡み合います。一方は「売って清算したい」、もう一方は「住み続けたい」と意見が割れると、売却も名義変更も決まらないまま離婚協議が長引く原因になります。

3-3. 持分割合と財産分与は必ずしも一致しない

財産分与の際、「登記簿上の自分の持分が1/2だから、家の価値の半分をもらえる」と考えがちですが、登記簿上の持分割合が、そのまま財産分与の取り分になるとは限りません。誰が頭金を出したか、ローンをどれだけ返済してきたかなど、夫婦それぞれの出資の実態に基づいて分け方が決まります。

不動産については「時価からローン残債を引いたプラス分」を、原則として1/2ずつ分け合います。たとえば時価3,000万円・ローン残債2,000万円の物件なら、差額の1,000万円を500万円ずつ分けるということです。ただし、結婚前の貯蓄や親からの贈与など、夫婦の協力で形成したとは言えない財産（特有財産）が頭金に含まれている場合は、1/2を基準にしつつ調整が入ります。

なお、オーバーローン（時価＜ローン残債）の場合、不動産の資産価値はゼロまたはマイナスと評価されます。預貯金などのプラス財産から不動産のマイナス分を差し引いて全体のバランスを取る形になりますが、夫婦のどちらがマイナス分を多く負担するかで意見が割れやすく、財産分与の協議が難航する原因になります。

共有名義を解消する方法と期間・費用・注意点

離婚時に限らず、共有名義は将来的に解消が必要になるタイミングが訪れます。

ここでは、共有名義を解消する実務的な手段について、それぞれの手続きにかかる期間や費用、適するケース、注意点などを解説します。ご自身の状況に最も適した方法を選ぶための参考にしてください。

4-1. 夫婦合意のもと家全体を売却

夫婦で合意し、共有している家全体を第三者に売却して、売却代金を持分割合に応じて分け合う方法です。

アンダーローンなら通常の不動産仲介で売却可能ですが、オーバーローンの場合は事前に債権者（金融機関）の承諾を得て「任意売却」を行う必要があります。

4-2. 持分の譲渡（贈与）

夫婦の一方が、もう一方へ自分の共有持分を無償で譲り渡し、単独名義にする方法です。

受贈者側に贈与税が発生する可能性があります（贈与財産の年間合計額が110万円を超える場合）。住宅の持分評価額は通常110万円を超えるため、贈与税の課税対象になることが多い点に注意が必要です。

4-3. 持分の親族間売買

一方が他方の持分を適正価格で買い取ることで、単独名義化する方法です。

買い取る側にまとまった資金や住宅ローン審査を通過する属性が必要です。また、極端に安い価格で売買すると税務署から「みなし贈与」と判断され、贈与税が課されるリスクがあるため、適正価格（不動産会社の査定額や近隣の取引事例）で取引することが重要です。

4-4. 借り換えによる単独名義化

現在のペアローンや連帯債務などの残債を、一方の単独名義の新しいローンに借り換える方法です。

借り換える側に、単独で住宅ローン審査に通るだけの十分な年収や属性が必要です。また、借り換え時には団体信用生命保険への再加入が必要で、健康状態によっては加入できず借り換え自体が成立しないケースもあります。

4-5. 共有物分割請求訴訟

当事者間の話し合いがまとまらない場合に、裁判所に申し立てて法的に共有状態の解消を求める手続きです。

裁判所が決める分割方法は「現物分割・代償分割（全面的価格賠償）・換価分割（競売または任意売却）」の3種類があります。必ずしも競売とは限りませんが、競売で市場価格より安く落札されたり、代償金が想定より低くなったりと、自身の望む結果にならないリスクもあります。

4-6. 自分の「持分のみ」を専門業者へ売却

自分の共有持分だけを、権利調整に慣れた専門の買取業者に直接買い取ってもらう方法です。

一般市場での売却と比べて買取価格は低くなる傾向がありますが、他の共有者の同意が不要で、煩わしい交渉を経ずに素早く共有状態から抜け出せます。

関連記事

共有持分売却は同意なしで可能！顔を合わせずトラブルなく手放す方法

まとめ：共有名義は仕組みを理解したうえで判断を

共有名義は、借入枠の拡大や住宅ローン控除のダブル適用といった金銭的なメリットがある一方で、解消の難しさや離婚時のトラブルなど、選ぶ前に知っておきたい注意点もあります。これから共有名義を検討する方は、メリットだけで判断せず、将来のライフプランや解消時のコストまで見据えて決めることが大切です。

すでに共有名義で困っている方は、一人で抱え込まず、専門家に相談することをおすすめします。「相手と話し合いが進まない」「銀行に名義変更を断られた」「離婚協議が長引いている」といった状況は、法律・税務・不動産実務が複雑に絡み合うため、共有名義の取り扱いに慣れた専門家の知見が役立ちます。

ラクウルは共有持分専門の買取業者として、これまで多くの共有名義トラブルの解決をサポートしてきました。「自分のケースで何ができるのか知りたい」「まずは話を聞いてみたい」という段階から気軽にご相談いただけます。

査定や相談は無料ですので、状況の整理だけでも、お気軽にお問い合わせください。