相続不動産の4つの分け方

遺産の分け方には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがあります。必ず1種類だけを選ぶ必要はなく、相続する財産の内容や相続人の希望に応じて、複数の方法を組み合わせることも可能です。

それぞれの違いは、次のとおりです。

分割方法を選ぶ際は、不動産を取得したい人がいるか、代償金を支払えるか、売却について合意できるか、共有後も管理・処分について意思を合わせられるかなどを確認する必要があります。

まずは、それぞれの分割方法の特徴と、どのような場合に適しているのかを見ていきましょう。

1-1. 現物分割

現物分割とは、遺産そのものを各相続人に分ける方法です。

たとえば、遺産に自宅と土地、預貯金など複数の財産がある場合に、「長男が自宅、次男が土地、三男が預貯金」というように、それぞれが財産を取得します。

不動産を売却して現金に換える必要がなく、相続した財産をそのまま残せることが現物分割の特徴です。

土地であれば、分筆して複数の土地に分け、それぞれを相続人が取得できる場合があります。一方、相続財産が実家の建物1軒だけの場合など、現物のまま複数の相続人に分けることが難しいケースでは、ほかの分割方法を検討する必要があります。

1-2. 代償分割

代償分割とは、一部の相続人が不動産などの遺産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。

たとえば、兄弟で実家を相続する際、一人がそのまま実家に住み続けたい場合などに選択できます。実家を売却せずに残しながら、代償金を支払うことで相続人間の金額面の差を調整できる点が特徴です。

ただし、「実家に住み続けたい」「不動産を取得したい」という希望だけで代償分割が成立するわけではありません。不動産を取得する相続人には、他の相続人へ必要な代償金を支払えるだけの資力が必要です。

また、代償金をいくらにするかを決めるには、対象となる不動産の価値を把握する必要があります。不動産の評価額によって必要な代償金も変わるため、評価額について相続人同士で認識を合わせることも重要です。

1-3. 換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。

不動産そのものを分けるのではなく、一度金銭に換えてから分けるため、それぞれの相続人が取得する金額を明確にしやすい点が特徴です。

不動産を取得したい相続人がいない場合のほか、「実家を取得したい人はいるものの、他の相続人に代償金を支払えるだけの資力がない」といった場合にも選択肢となります。

一方、換価分割では、想定した価格で不動産を売却できるとは限りません。売却を急ぐことで価格が低くなる可能性があるほか、仲介手数料などの売却費用もかかるため、実際に相続人で分けられる金額が想定より少なくなることがあります。

1-4. 共有分割

共有分割とは、一つの不動産を複数の相続人で共有する方法です。

たとえば、兄弟3人で実家を相続し、それぞれが持分を取得して3人の共有名義にします。不動産を売却せず、複数の相続人で所有したい場合に選択できる方法です。

ただし、共有した後は、不動産の管理や処分について共有者間で意思決定する必要があります。特に、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
相続時には共有名義にすることで意見が一致していても、将来、一人が売却を希望した際にほかの共有者が反対するなど、意見が分かれる可能性があります。

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相続不動産の評価方法

遺産分割では、相続した不動産の価値を金額で評価する必要があります。不動産の評価方法には複数の種類があり、目的によって用いられる評価額が異なります。

主な評価方法は次のとおりです。

遺産分割では、基本的に実勢価格（時価）を基準に不動産を評価します。実勢価格を把握する際は、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

ただし、不動産は評価方法によって評価額が異なるため、相続人同士でどの評価額を採用するか意見が分かれることも少なくありません。特に代償分割では、不動産の評価額をもとに代償金を決めるため、評価額について納得を得られないケースも考えられます。実勢価格を基準とした評価で意見がまとまらなければ、相続税評価額や固定資産税評価額、公示地価なども参考にした調整が必要です。

それでも相続人同士の話し合いでも評価額について合意できない場合は、不動産鑑定士による鑑定が必要になることもあります。遺産分割調停などで鑑定を行う場合は鑑定費用がかかり、当事者が負担することになります。

分割方法による税金の違い

不動産の分割方法を選ぶ際は、税金への影響も確認しておく必要があります。なかでも注意したいのが、換価分割と代償分割です。

換価分割では、不動産の売却によって利益が出ると譲渡所得に対して税金がかかる場合があります。一方、代償分割では、支払った代償金を相続税の課税価格に反映して計算します。

ここでは、この2つの分割方法について税金の扱いを確認しましょう。

3-1. 換価分割では売却益に税金がかかる場合がある

換価分割では、相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかります。これらは一般に「譲渡所得税」と呼ばれます。

譲渡所得とは不動産の売却によって得た利益のことで、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。売却価格ではなく、売却によって生じた利益に対して課税される仕組みです。

複数の相続人で不動産を相続して換価分割した場合は、原則として換価時の所有割合に応じて各相続人に譲渡所得が生じ、それぞれが確定申告をして納税します。

3-2. 代償分割では代償金を相続税の計算に反映する

代償分割では、不動産を取得した人からほかの相続人へ代償金を支払うため、相続税の課税価格も代償金を考慮して計算します。

つまり、代償金を考慮しない場合と比べると、支払った人の課税価格は低くなり、受け取った人の課税価格は高くなるということです。

なお、ここで増減するのは相続税額そのものではなく、相続税を計算するもとになる課税価格です。実際の相続税額は、相続財産全体をもとに算出した相続税の総額を、各相続人が取得した財産の割合などに応じて計算します。

不動産の分割方法で合意できない場合

相続人同士の話し合いで不動産の分割方法について合意できない場合は、家庭裁判所の手続きを利用する方法があります。ここでは、合意できない場合の対応について見ていきましょう。

4-1. 遺産分割調停で合意を目指す

遺産分割協議で話し合いがまとまらない場合、まず検討するのが遺産分割調停です。遺産分割調停とは、家庭裁判所の調停委員会を介して、相続人同士で遺産の分け方について話し合う手続きです。

調停では、各相続人の事情や希望を確認するほか、必要に応じて資料を提出し、遺産の範囲や評価額、具体的な分割方法などについて話し合います。調停委員会から助言や解決案が示されることもありますが、裁判所が分割方法を決めるのではなく、相続人同士での合意を目指す点が特徴です。

調停は、相続人の一人または複数人が、ほかの相続人全員を相手方として家庭裁判所に申し立てます。

4-2. 調停で合意できなければ審判へ移る

遺産分割調停で合意に至らず不成立となった場合は、原則として自動的に遺産分割審判へ移ります。審判では、相続人同士で引き続き合意を目指すのではなく、裁判官が提出された資料などをもとに遺産の分け方を決定します。

判断にあたって考慮されるのは、遺産の種類や性質だけではありません。各相続人の年齢や職業、心身の状態、生活状況なども含めて判断されます。そのため、審判では必ずしも各相続人の希望に沿った分け方になるとは限りません。調停と比べて分割方法の自由度は狭く、場合によっては、裁判所が不動産の競売を命じることもあります。

審判の内容に納得できない場合は、審判の告知を受けた日から2週間以内であれば、即時抗告によって不服を申し立てることができます。

4-3. 共有分割後に自分の持分だけ売却する方法も

相続人の希望が一致せず、話し合いの結果、不動産を共有することになるケースもあります。たとえば、自分は不動産を手放したいもののほかの相続人が売却に反対している場合や、相続人が多く、全員が納得できる分け方を決めるのが難しい場合などです。

共有名義で相続した後であっても、不動産を手放したいと考えているのであれば、自分の共有持分だけを売却するという方法があります。不動産全体を売却する場合とは異なり、共有持分はほかの共有者の同意を得ずに第三者へ売却することが可能です。

ただし、共有持分だけを売却する場合は、不動産全体を売却して持分割合に応じた代金を受け取る場合よりも、売却価格が低くなる傾向があります。共有持分だけを取得しても不動産の利用や処分に制約があるため、一般の買主が見つかりにくいことなどが理由です。

共有持分の売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう仲介のほか、共有持分を取り扱う買取業者へ直接買い取ってもらう方法もあります。

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まとめ：相続不動産は状況に合った分け方を選ぼう

相続不動産の分け方は、相続人それぞれの希望だけでなく、不動産を取得する人の資力や売却への合意、共有後の管理・処分まで考えて決めることが大切です。

共有分割を選んだ場合でも、自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意を得ずに売却できます。「とりあえず共有名義にしたものの、このまま所有し続けるのは難しい」と感じたときには、持分だけを売却できることも選択肢として覚えておくとよいでしょう。

ラクウルでは、共有名義の相続不動産について、不動産全体の売却から共有持分のみの売却までご相談いただけます。相続人それぞれの希望を踏まえながら、納得できる方法を探したい方は、ぜひ一度ご相談ください。