共有名義の土地で小規模宅地等の特例を使える人・使えない人

はじめに、小規模宅地等の特例がどのような制度なのかを簡単に確認しておきます。

小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた土地などの相続税評価額を、最大80％引き下げられる制度です。土地の評価額が大きく下がるため、特例を使えるかどうかで、納める相続税額は大きく変わってきます。

共有名義で相続した土地の場合、特例が土地全体に一律でかかるわけではありません。持分を取得した相続人ごとに、特例を使えるか使えないかが分かれます。誰が使えて誰が使えないのかは、その人が配偶者なのか、被相続人と同居していたのか、それとも別居して持ち家を持っているのか、といった立場によって決まります。

1-1. 小規模宅地等の特例は「亡くなった人の土地」にかかる

まず押さえておきたいのは、特例の対象になるのが、あくまで亡くなった方が所有していた土地（宅地）だという点です。建物の評価額は、特例では下がりません。

特例の対象になる面積は、亡くなった方が土地をどれだけ所有していたかで決まります。土地をひとりで全部所有していた場合は土地全体が対象になりますが、生前に誰かと共有していて持分の一部しか持っていなかった場合は、その持分にあたる面積だけが対象です。

ただし、対象になる面積が決まっても、その範囲について実際に特例が適用されるかどうかは、また別の話になります。次に見るように、特例を使えるかどうかは、土地を相続した人ごとに分かれるためです。

1-2. 特例を使えるかどうかは相続した人ごとに決まる

共有名義で相続した土地は、土地全体に一律で特例がかかるわけではなく、持分を取得した相続人ごとに、使えるか使えないかが分かれます。取得した人の立場ごとに整理すると、次のようになります。

同じ土地を相続しても、ある相続人の持分には特例が適用され、別の相続人の持分には適用されない、という事態が起こります。実家に同居していた相続人と、家を出て別に暮らしていた相続人が一つの土地を共有で相続した場合に、特に表面化しやすい点です。

1-3. 持ち家がある別居親族は「家なき子特例」の対象外

別居していた親族でも特例を使える可能性が残る制度として、いわゆる「家なき子特例」があります。被相続人と同居していなかった親族が自宅の土地を相続した場合でも、特定居住用宅地等として80％減額の対象になる仕組みで、小規模宅地等の特例の中に置かれた例外的な扱いです。

ただし、その要件は厳しく、平成30年の税制改正でさらに絞り込まれました。中心になるのは、相続開始前3年以内に、自分や配偶者、近い親族、自分が関係する法人が所有する家に住んでいないことです。言い換えると、自分の持ち家を持たず賃貸などで暮らしてきた人を救うための制度であり、自分や身近な人が所有する家に住んでいる人は対象になりません。

たとえば、次のようなケースでは家なき子特例は使えません。

実家を出て、自分名義の持ち家に長年暮らしてきた方は、この要件に当てはまりません。そのため、相続によって取得した実家の共有持分に、小規模宅地等の特例を適用することはできません。

1-4. 二世帯住宅は区分所有登記かどうかで適用可否が変わる

実家が二世帯住宅だった場合は、少し注意が必要です。親と同じ建物に住んでいても、それだけで「同居していた」と認められるとは限らないためです。同居と認められるかどうかは、その土地に建つ建物の登記のしかたによって変わります。

建物を1階と2階で別々に登記する区分所有登記になっている場合、親と子は法律上、それぞれ独立した住戸に住んでいる扱いになります。そのため原則として同居とは認められず、子が相続した土地に特例を適用することはできません。

一方、建物全体を一つの登記（共有登記または単独登記）にしている場合は、玄関が分かれ、内部で行き来できない完全分離型の構造であっても、同居していた親族として認められます。

建物の構造ではなく区分所有登記の有無で判断するこの扱いは、平成25年の税制改正で定められたもので、同じ二世帯住宅でも登記の形式ひとつで結論が変わってきます。相続の前に、登記事項証明書で形式を確認しておくと安心です。

1-5. 申告期限までに遺産分割が終わらない場合の救済措置

相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月です。ところが小規模宅地等の特例は、土地を取得する人が決まっていないと適用できないため、申告期限までに遺産分割の話し合いがまとまらないと、いったん特例を使わないまま相続税を計算し、満額を納めることになります。

ただし、分割が間に合わなくても、特例をあきらめる必要はありません。次の手順を踏めば、あとから特例を適用し直すことができます。

更正の請求が認められれば、特例が遡って適用され、納めすぎていた相続税の還付を受けられます。分割協議が長引きそうなときほど、申告の際に分割見込書を出し忘れないことが大切です。

1-6. 自分の共有持分に特例が使えるかセルフチェック

ここまでの内容を、自分の状況に当てはめて確認できるよう、判断の流れを一枚の図にまとめました。上から順にたどっていくと、自分の持分に特例が使えるかどうかが見えてきます。

共有持分に小規模宅地等の特例を適用する計算方法

ここからは、特例を使える持分について、相続税評価額が実際にどれだけ下がるのかを計算で見ていきます。

はじめに一点、注意しておきたいことがあります。ここで計算するのは、最終的に納める相続税額そのものではなく、課税の対象になる土地の評価額がいくらになるかです。また、減額されるのはあくまで土地（宅地）だけで、建物の評価額は下がらず、そのまま課税対象として残ります。

特例が適用された場合の相続税評価額は、次の3つのステップで計算します。

1. 土地全体の地積に、被相続人の持分割合を掛けて、特例の対象になる面積を出す
2. その面積の相続税評価額を求める
3. 用途ごとの減額割合を掛ける

減額割合と上限となる面積は、土地の使われ方によって異なります。自宅の敷地（特定居住用宅地等）は330㎡まで80％、店舗など事業用の敷地（特定事業用宅地等）は400㎡まで80％、賃貸など貸付事業用の敷地は200㎡まで50％が減額されます。

ここでご紹介する2つのシミュレーションは、いずれも上限の面積に収まっている場合の基本的な計算方法です。

2-1. 計算例① 土地を持分2分の1ずつ相続した場合

被相続人（父）が単独で所有していた敷地300㎡、相続税評価額6,000万円の自宅の土地を、同居していた兄と、別居で持ち家のある弟が、持分2分の1ずつ相続したとします。子が2人だけの場合、法定相続分は各2分の1です。

兄の取得分には、同居していた親族としての要件を満たすため80％の減額が認められ、評価額は600万円まで下がります。一方、弟の取得分は、持ち家があり家なき子特例の要件も満たさないため減額されず、3,000万円がそのまま課税の対象になります。

同じ土地を、同じ持分の割合で相続したにもかかわらず、取得した人の立場によって、課税の対象となる評価額に5倍の差が生まれます。

2-2. 計算例② 居住用と事業用が混在する土地を共有相続した場合

次に、自宅と店舗が一つの建物に入っているケースを見てみます。敷地360㎡、評価額6,000万円の土地のうち、1階の180㎡が被相続人（父）の営む店舗（特定事業用）、2階の180㎡が居住用だったとします。この土地を、同居していた兄と、別居で持ち家のある弟が、持分2分の1ずつ相続しました。

一つの土地に用途が混ざっている場合は、建物の床面積の割合（店舗2分の1、居住用2分の1）を使って、土地の評価額を事業用の土地3,000万円と居住用の土地3,000万円に按分して考えます。

兄は、同居していた親族として居住用部分の要件を満たします。さらに父の事業を引き継いで申告期限まで続け、土地を保有し続ければ、事業用部分の要件も満たすため、居住用と事業用の両方で評価額が圧縮されます。

弟は、居住用部分については家なき子特例の要件を満たさず、適用の対象外です。ところが、特定事業用宅地等には居住の要件がありません。父の事業を引き継いで続け、土地を保有し続ければ、事業用部分の1,500万円については80％減額の対象になります。

ここで注目したいのは、居住用と事業用とで判断の基準が異なる点です。居住用の宅地は「同居か、家なき子か」という人の立場で結論が分かれますが、事業用の宅地には居住の要件がなく、「事業を引き継いで続け、土地を保有するか」で決まります。別居して持ち家がある場合でも、父の事業を引き継げば、事業用部分には特例が適用されるわけです。

ただし、事業用部分の減額は、土地を取得した人自身が事業を申告期限まで引き継いで続け、保有し続けることが条件で、土地を取得した人と事業を継いだ人が別々の場合には適用されません。

共有名義のまま持ち続けると起きる問題

ここまでは、自分の持分に特例が使えるかどうかと、使えた場合に評価額がどれだけ下がるかを見てきました。ただ、共有名義の不動産で問題になるのは、相続税だけではありません。相続税を重く負担することになった人はもちろん、特例で税負担を抑えられた人にとっても、共有名義の不動産には、その後の税金や管理、共有者との関係をめぐる負担がついて回ります。

3-1. 評価額が減額されず相続税が高額になる

自分の持分に特例が使えないと、その持分の相続税評価額は80％減額されず、路線価などに基づく通常の評価額のまま計算されます。

その結果、特例が使えた場合と比べて相続税額は大きくなり、手元の預貯金から多額の現金を納税資金として用意しなければならない、という負担が生じます。土地という財産を相続したはずなのに、出ていくのは現金ばかり、という状況になりかねません。

3-2. 同居する共有者との間で税負担と利用状況の不公平が生じる

ここで割り切れなさを感じる方は少なくないかと思います。同じ実家を共有で相続したのに、同居していた共有者は特例で相続税を大きく抑えられ、別居していた自分は高い相続税を負担することになるためです。

さらに、不動産を使えるかどうかにも差が出ます。同居している共有者は、これまでどおり実家に住み続けて利益を得られる一方、別居している自分は、その不動産をまったく使えないにもかかわらず、高い税金を払い続けることになります。負担と利益のこうした食い違いは、親族のあいだに不公平感を生み、後々のトラブルの火種になりやすいものです。

3-3. 不動産を自由に売却できず固定資産税の負担だけが続く

高い相続税を払って共有持分を取得しても、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。同居して住み続けたい共有者が反対すれば、不動産を現金化することはできません。

加えて、共有不動産の固定資産税には連帯納付の義務があります。共有者の間での内部的な負担は持分の割合に応じますが、対外的には、共有者一人ひとりが全額を納める義務を負います。誰か一人が納めれば残りの人の義務は消えますが、逆に、同居している共有者が滞納すれば、住んでいない自分のところに全額の督促や差押えが及ぶおそれもあります。

使ってもいない不動産のために、自分の持分を超える税負担を背負わされる可能性が残るわけです。

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3-4. 特例が使えた人も 共有のまま放置すると将来の火種になる

特例が使えて相続税を抑えられた方も、安心して共有名義のまま放置してしまうと、別のリスクが残ります。

共有者の一人が亡くなると、その持分は次の世代の相続人へと引き継がれます（数次相続）。世代を重ねるうちに、会ったこともない親族と一つの不動産を共有することにもなりかねません。共有者が増えるほど、売却や活用に必要な全員の合意は得にくくなります。また、共有者が認知症などで判断能力を失えば、成年後見の手続きを経ない限り、売却も活用もできなくなってしまいます。

相続税そのものは抑えられても、共有のまま置いておくと、自分の代では問題がなくても、次の代で身動きが取れなくなる可能性があるということです。

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相続後の今からできる共有持分の手放し方

ここからは、すでに相続を終えた方を想定して、今の時点から取れる選択肢を見ていきます。特に、特例が使えないと分かった持分を、これからどう手放せるのかに絞ってお伝えします。

4-1. 自分の共有持分は他の共有者の同意なしで手放せる

意外に思われるかもしれませんが、各共有者は、自分の共有持分を自由に処分でき、第三者に売却することができます。

他の共有者が実家に住み続けることを希望していている場合でも、自分の持分だけを売ること自体には、他の共有者の同意も事前の通知も必要ありません。

自分の持分を買い取った第三者は、その時点から他の共有者と不動産を共有する立場になります。売却後に残る、買主とその共有者のあいだの共有状態をどう解消するかは、遺産分割ではなく「共有物分割※」という手続きで進めます。

※共有している不動産を、話し合いや裁判によって誰か一人の単独所有にしたり売って代金を分けたりして、共有を解消する手続き

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4-2. 遺産分割前でも持分は手放せるのか

「そもそも遺産分割が終わっていないのに、自分の分を売れるのか」と気になる方も多いかと思います。結論としては、遺産分割が終わらないと売却できない、というわけではありません。

実際過去の裁判例でも、遺産の分け方が決まる前の段階で、自分の法定相続分にあたる持分であれば第三者へ譲渡できるという判決が示されたことがありました。そのため、法律上、絶対に不可能というわけではない、と考えてよいでしょう。

ただし、難しさは手続きの面よりも、親族との関係の面に出やすいといえます。話し合いがまとまらないうちに自分の持分だけを第三者へ売れば、家族でまだ分け方を決めていない遺産に、外部の第三者が共有者として加わることになります。ほかの相続人にとっては、相談のないまま部外者が入ってきたように映り、その後の分割協議がこじれたり、関係が悪化してしまうことも否定できません。

そのため、まずは遺産分割を済ませ、自分の取り分をはっきりさせてから売却するのが基本です。とはいえ、相手が話し合いに応じてくれない、いつまでも分割が進まないといった事情で、税負担を抱えたままこれ以上は待てない、ということも考えられます。そうしたときには、遺産分割の確定を待たず、未分割の持分のまま売却を進める道も残されているということは知っておきましょう。

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4-3. 相続後に売却するなら3年10ヶ月以内が有利

特例が使えず、減額のないまま高い相続税を納めた方には、売却の際に税負担を取り戻せる制度が用意されています。「取得費加算の特例」です。

相続した不動産を売ると、売却額から取得費などを差し引いた利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。取得費加算の特例は、この取得費に、相続のときに納めた相続税の一部を上乗せできる仕組みです。取得費が増えれば、その分だけ課税される利益が小さくなり、譲渡所得税を抑えられます。相続税を多く納めた人ほど上乗せできる額も大きくなるため、特例が使えず高い相続税を払った方ほど、恩恵は大きくなります。

取得費加算の特例を使えるのは、相続の開始から3年10ヶ月以内（相続税の申告期限の翌日から3年を過ぎる日まで）に売却した場合に限られます。なお、相続税を納めていない方（小規模宅地等の特例などで相続税がゼロになった方）は、上乗せする相続税がないため、取得費加算は使えません。

気をつけたいのは、共有持分だけの売却は一般の市場では買い手がつきにくく、時間がかかりやすい点です。期限の直前に動き始めると間に合わないこともあるため、余裕をもって進めておくと安心です。

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まとめ：共有持分の悩みはひとりで抱え込まず専門家にご相談を

特例が使えるかどうかが見えても、いざ自分の持分をどうするかとなると、判断に迷うのが自然です。

ご自身の状況に当てはめて考えると、「うちの場合はどうなんだろう」「この持分でも本当に売れるのかな」と、新しい疑問が浮かんでくるはずです。

ラクウルでは、共有持分のご相談を無料・秘密厳守で承っています。

査定だけ、話を聞くだけでも問題ありません。ご家族や他の共有者に知られることなく、あなたのペースで進められますので、まずは下記フォームからお気軽にご相談ください。